Qu’est ce que la V.E.F.A ?

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Pour  l’ achat  d’un  appartement  sur  plan

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— > on parle de V.E.F.A.

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(Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)

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La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier qui n’existe pas encore. La transaction se base sur un engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier qui ont retenu l’attention de l’acheteur. Cela peut aussi bien concerner un appartement qu’une maison. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. En ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l’avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façades…

Les frais notariés sont de 2,9% au lieu de 8% pour une Vente

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Maître d’œuvre

Professionnel ou entreprise (architecte, constructeur, responsable de chantier…) qui dirige les travaux de construction.

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Maître d’ouvrage

Personne physique ou morale pour le compte de qui les ouvrages de construction ou les travaux sont exécutés.

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Le contrat de réservation
Ce document permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques qui seront appliquées (HQE, THQE, BBC…). Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue ainsi que les conditions pour lesquelles le promoteur peut renoncer au projet. Dans tous cas, il est nécessaire de fournir un dépôt de garantie

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Le contrat de vente
Lorsque le projet immobilier est confirmé, tous les titulaires d’un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l’immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale…).

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La renonciation
Il est possible de renoncer à une vente en l’état futur d’achèvement. Ceci peut intervenir au moment de la réservation. Il existe un délai légal de rétractation de sept jours.

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La livraison
Dans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît avec une date.
La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement et à partir duquel celui-ci peut être habité. Il ne s’agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s’opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Il vous sera remis un procès-verbal de réception des travaux. Si aucune réserve n’est émise, le paiement du solde sera effectué.

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Les modalités de paiement
Le paiement d’une vente en l’état futur d’achèvement se réalise au gré de l’avancement de la construction.

Des appels de fonds seront réalisés comme suit :

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CUMUL

Dépôt de garantie

5 %

5 %

Ouverture de chantier

25 %

30 %

Achèvement des fondations

5 %

35 %

Plancher haut rez-de-chaussée

35 %

70 %

Mise Hors d’eau – mise hors d’air

20 %

90 %

Achèvement des travaux

5%

95 %

Remise des clés

5 %

100 %

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Garanties

On peut distinguer :

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Garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur si le logement n’est pas achevé, l’acte est annulé et l’acheteur récupère l’intégralité des paiements effectués.

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Garantie d’achèvement

La garantie d’achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, vise à garantir à l’acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement.

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Garantie d’achèvement extrinsèque

Elle fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d’assurance concernée financera le déroulement du chantier et l’achèvement des travaux.

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Garantie d’achèvement intrinsèque

Elle repose sur les capacités financières d’une banque ou d’une société d’assurance du promoteur. En d’autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres.

C’est pour cette raison que la réglementation a renforcé les conditions dans lesquelles un promoteur peut fournir une garantie intrinsèque, qui ne peut être délivrée que dans deux cas :

  • soit l’immeuble est hors d’eau (structure et toit terminés) et aucun privilège ou gage ou nantissement ne grève la construction
  • soit les fondations sont achevées et le projet financé à hauteur de 75% de son montant total, avec des fonds déposés sur un compte spécifique et destinés exclusivement au financement de l’opération.

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Assurance Dommage-Ouvrage

Régime d’assurance obligatoire souscrite avant l’ouverture du chantier par toute personne agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage et qui garantit la réparation des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. L’intérêt de cette assurance est qu’elle garantit la réparation des désordres avant toute recherche de responsabilité. L’assurance dommage-ouvrage prend effet un an après la réception de l’ouvrage et s’achève en même temps que la garantie décennale.

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Garantie biennale

Souscrite par le constructeur, elle garantit l’acheteur contre tout vice de construction affectant le fonctionnement des éléments d’équipements dissociables pendant 2 ans à compter de la réception.

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Garantie d’achèvement

Souscrite par le constructeur auprès d’un organisme agréé, elle assure à l’acheteur l’achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.

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Garantie décennale

Souscrite par le constructeur, elle assure l’acheteur contre tous vices de construction pendant 10 ans.

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Garantie de livraison

Souscrite par le constructeur dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, elle garantit à l’acheteur qu’il sera livré à date et prix convenus.

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Garantie de parfait achèvement

Souscrite par l’entrepreneur, elle assure l’acheteur contre toutes les imperfections relevées par l’acheteur pendant 1 an.

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